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境外债难再“续命”,房企拼销售回款胜算几何?

海外债务难以“更新”,房地产企业为销售而战,并回归获胜几何?

今年下半年,住房企业融资情况继续恶化。随着一系列资金紧缩的消息,“输血”融资之路变得越来越窄。住房企业资金压力增大,短期高息外债继续增加。

完成融资,争取销售。融资渠道减少了。住房企业能否通过减缓土地购置速度,减少资本支出和加快销售回报来超越市场?

房地产融资很少收紧

7月29日,国家发展和改革委员会等部门发布了《2019年降低企业杠杆率工作要点》(简称“点数”),涉及债转股,杠杆减让,股权融资和债务风险防控。虽然它没有直接提到住房公司,但仍属于管辖范围。鼓励高质量企业推广债转股,降低债务风险和提高抗冲击性的关键点。

事实上,继5月23日银行保险监管委员会提出加强房地产融资监管后,7月份房地产市场融资环境逐步收紧。

首先,银行监管委员会采访了许多信贷公司,这些信托公司在近期的房地产信托业务中增长过快,增长过快,以预防和控制房地产信托的风险。

从那时起,国家发展和改革委员会要求住房公司发行外债,这些外债只能用于替代明年到期的中长期离岸债务。这意味着海外融资只能用于偿还海外债务,不能补充国内融资需求。

中原地产首席分析师张大伟认为,从中央政府到中国保险监督管理委员会,房地产融资风险正在加剧。因为在过去的房地产政策中,几乎没有提到房地产金融风险,但从2019年的角度来看,中央部委已经发布了15项政策和相关讲话。

在增加融资预期的背景下,在众多业内人士看来,自去年第四季度以来,房地产融资的势头一直难以为继。此外,由于融资需求量大,住房企业的资金成本也在上升。 “2019年,海外债券发行成本整体上,长期高票面利率明显。这也证明了住房融资压力越来越大。”华泰证券()分析师认为,2019年海外债务为0-2,平均票面利率上升至9.9%,并在2 - 4年内上升至9.47%。在今年两年内发行海外债务的公司中,阳光城(),当代房地产和利高集团的短期海外债务平均超过10%。

根据中原房地产研究中心的统计,今年上半年美元债务的平均利率仅为6%左右。到7月份,成本迅速增加。美元融资的平均利率已达到8%,最高的数字已超过10%,甚至达到15%。

在短期内,7月17日,佳兆业将发行3亿美元的优先票据到2023年到期,利率为10.875%。 7月19日,景瑞控股将于2022年发行2.6亿美元的优先票据.12%。

海外债务曾经是“拯救生命的稻草”

一个不可避免的事实是,过度的融资成本正在挤压住房公司的利润空间。特别是中小型住房公司的日子并不好。

值得注意的是,截至7月27日,已有275家房地产公司今年在全国范围内宣告破产并清算。张大伟认为,这一数据并未从环比和同比大幅增加。然而,之所以关注的是今年有超过15项旨在收紧房地产资金链的政策,市场对房地产资金链越来越担忧。

从融资类型来看,以美元债务为主导的外债已经成为住房公司的热门方式。在国内融资环境收紧的情况下,面对巨额债务还款压力,住房公司不得不再次向海外借款。对于一些住房企业来说,这是一种“救命稻草”。

根据Cree的数据,2019年上半年,95家典型住房企业发行债券1402亿元,占2019年国内外债券发行总额的33%;海外债务2883亿元,占67%。与2018年相比,增长了19%。

今年下半年,住房公司发行美元债务的运动有所增加。据中原房地产研究中心统计,截至7月22日,美元融资计划7月达到180亿美元,创下新纪录。

仅在上周,即7月23日,KWG报告称其将发行3亿美元到期的优先票据,票面利率为7.4%。所得款项用于再融资现有债务。

7月23日,碧桂园宣布已与多家金融机构和中国银行(香港)签订协议,分别以43亿港元和6.26亿港元的双币可转让定期贷款融资。贷款也将主要用于再融资。

7月30日,海洋集团表示计划发行6亿美元优先票据,以4.75%的比率偿还现有债务。同一天,中国奥园也宣布计划发行额外的美元优先票据,用于现有离岸债务的再融资。

最后,哪些住房公司经常发出外债?从目前来看,房地产海外融资主要依据国内大中型房企和香港股票上市房地产企业。根据债券余额,恒大地产,碧桂园和佳兆业拥有前三大融资规模。

根据光大证券()的报告,截至7月5日,已有10家实体自年初以来已向海外发行超过10亿美元的债务。这10家发行人的股票均超过30亿美元。募集资金的使用分为再融资和新类别。其中,融创中国,伊洛有限公司(富力海外子公司)和碧桂园均为今年发行的中国美元债券的再融资需求,发行规模超过20亿美元。此外,佳兆业,荣信,We洲房地产,正荣房地产和雅居乐的再融资规模超过10亿美元。中国恒大的资本支出再融资额为30亿美元。

外债很难继续“输血”

住房公司的做法一直是借入外债来偿还国内债务。但是,根据新的政策要求,房地产企业重新发行的外债只能用于替代明年到期的中长期外债。

从上半年海外债券发行规模来看,明年的到期压力并不大。据华泰证券报道,1月至7月,美元房地产债券总发行量为588亿美元。从8月到12月,房地产美元债券的到期日仅为70亿美元。

但是,今年下半年是国内房地产债券到期的高峰期。华泰证券资料显示,8月至12月,房地产债券到期日总计2106亿元,其中8 - 10月房地产债券到期日较大,融资能力面临考验。

此前,许多住房公司已提议降低杠杆率并提高质量。高负债下的市场风险不容忽视。

据沉万宏源()统计,鉴于预收款项(合同负债)的杠杆率,阳光城,We洲房地产,建业住宅和景瑞房地产均占80%以上,其中阳光城净值负债率高达182%。短期计息负债覆盖率小于1的货币资金为阳光城,当代房地产,力高集团,正荣房地产和明发集团。

最近,遭遇“黑天鹅”事件的新城控股的海外美元债券收益率急剧下跌。光大证券资料显示,截至7月5日,新城发展控股是一家港股上市公司。目前,国外有4种中国美元债券,总额为11.5亿美元。到期速度为2020年的6.5亿,2021年的3亿和2023。每年2亿美元。

住房融资正在影响房地产投资。据国家统计局统计,上半年,房地产开发企业投入1亿元,同比增长0.4%,低于同比房地产投资完成率增长。

华泰证券分析师认为,取代资金是拖累房地产投资的核心因素之一。预计未来资金过剩将严格控制流入房地产行业,房地产投资增长的概率将缓慢下降。

此外,鉴于目前的融资环境,业内人士预计融资成本将继续上升。在过去,依靠债务“输血”,将难以借用新老资助的住房企业。减缓征地速度,减少资本支出,加快销售回报已成为房地产公司的首要任务。

但是,从目前的房地产市场来看,这并不乐观。全国百城市库存规模连续七个月保持同比增长态势。宜居研究中心智库研究室主任颜跃进认为,有必要重新审视“去库存”。考虑到第三季度政策仍然紧张,库存增加的可能性将增加,这可能意味着每个城市的降价促销行动将在第三季度显着增加。

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海外债务难以“更新”,房地产企业为销售而战,并回归获胜几何?

今年下半年,住房企业融资情况继续恶化。随着一系列资金紧缩的消息,“输血”融资之路变得越来越窄。住房企业资金压力增大,短期高息外债继续增加。

完成融资,争取销售。融资渠道减少了。住房企业能否通过减缓土地购置速度,减少资本支出和加快销售回报来超越市场? 房地产融资很少收紧

7月29日,国家发展和改革委员会等部门发布了《2019年降低企业杠杆率工作要点》(简称“点数”),涉及债转股,杠杆减让,股权融资和债务风险防控。虽然它没有直接提到住房公司,但仍属于管辖范围。鼓励高质量企业推广债转股,降低债务风险和提高抗冲击性的关键点。

事实上,继5月23日银行保险监管委员会提出加强房地产融资监管后,7月份房地产市场融资环境逐步收紧。

首先,银行监管委员会采访了许多信贷公司,这些信托公司在近期的房地产信托业务中增长过快,增长过快,以预防和控制房地产信托的风险。

从那时起,国家发展和改革委员会要求住房公司发行外债,这些外债只能用于替代明年到期的中长期离岸债务。这意味着海外融资只能用于偿还海外债务,不能补充国内融资需求。

中原地产首席分析师张大伟认为,从中央政府到中国保险监督管理委员会,房地产融资风险正在加剧。因为在过去的房地产政策中,几乎没有提到房地产金融风险,但从2019年的角度来看,中央部委已经发布了15项政策和相关讲话。

在增加融资预期的背景下,在众多业内人士看来,自去年第四季度以来,房地产融资的势头一直难以为继。此外,由于融资需求量大,住房企业的资金成本也在上升。

“2019年,海外债券发行成本整体上,长期高票面利率明显。这也证明了住房融资压力越来越大。”华泰证券()分析师认为,2019年海外债务为0-2,平均票面利率上升至9.9%,并在2 - 4年内上升至9.47%。在今年两年内发行海外债务的公司中,阳光城(),当代房地产和利高集团的短期海外债务平均超过10%。

根据中原房地产研究中心的统计,今年上半年美元债务的平均利率仅为6%左右。到7月份,成本迅速增加。美元融资的平均利率已达到8%,最高的数字已超过10%,甚至达到15%。

在短期内,7月17日,佳兆业将发行3亿美元的优先票据到2023年到期,利率为10.875%。 7月19日,景瑞控股将于2022年发行2.6亿美元的优先票据.12%。

海外债务曾经是“拯救生命的稻草”

一个不可避免的事实是,过度的融资成本正在挤压住房公司的利润空间。特别是中小型住房公司的日子并不好。

值得注意的是,截至7月27日,已有275家房地产公司今年在全国范围内宣告破产并清算。张大伟认为,这一数据并未从环比和同比大幅增加。然而,之所以关注的是今年有超过15项旨在收紧房地产资金链的政策,市场对房地产资金链越来越担忧。

从融资类型来看,以美元债务为主导的外债已经成为住房公司的热门方式。在国内融资环境收紧的情况下,面对巨额债务还款压力,住房公司不得不再次向海外借款。对于一些住房企业来说,这是一种“救命稻草”。

根据Cree的数据,2019年上半年,95家典型住房企业发行债券1402亿元,占2019年国内外债券发行总额的33%;海外债务2883亿元,占67%。与2018年相比,增长了19%。

今年下半年,住房公司发行美元债务的运动有所增加。据中原房地产研究中心统计,截至7月22日,美元融资计划7月达到180亿美元,创下新纪录。

仅在上周,即7月23日,KWG报告称其将发行3亿美元到期的优先票据,票面利率为7.4%。所得款项用于再融资现有债务。

7月23日,碧桂园宣布已与多家金融机构和中国银行(香港)签订协议,分别以43亿港元和6.26亿港元的双币可转让定期贷款融资。贷款也将主要用于再融资。

7月30日,海洋集团表示计划发行6亿美元优先票据,以4.75%的比率偿还现有债务。同一天,中国奥园也宣布计划发行额外的美元优先票据,用于现有离岸债务的再融资。

最后,哪些住房公司经常发出外债?从目前来看,房地产海外融资主要依据国内大中型房企和香港股票上市房地产企业。根据债券余额,恒大地产,碧桂园和佳兆业拥有前三大融资规模。

根据光大证券()的报告,截至7月5日,已有10家实体自年初以来已向海外发行超过10亿美元的债务。这10家发行人的股票均超过30亿美元。募集资金的使用分为再融资和新类别。其中,融创中国,伊洛有限公司(富力海外子公司)和碧桂园均为今年发行的中国美元债券的再融资需求,发行规模超过20亿美元。此外,佳兆业,荣信,We洲房地产,正荣房地产和雅居乐的再融资规模超过10亿美元。中国恒大的资本支出再融资额为30亿美元。

外债很难继续“输血”

住房公司的做法一直是借入外债来偿还国内债务。但是,根据新的政策要求,房地产企业重新发行的外债只能用于替代明年到期的中长期外债。

从上半年海外债券发行规模来看,明年的到期压力并不大。据华泰证券报道,1月至7月,美元房地产债券总发行量为588亿美元。从8月到12月,房地产美元债券的到期日仅为70亿美元。

但是,今年下半年是国内房地产债券到期的高峰期。华泰证券资料显示,8月至12月,房地产债券到期日总计2106亿元,其中8 - 10月房地产债券到期日较大,融资能力面临考验。

此前,许多住房公司已提议降低杠杆率并提高质量。高负债下的市场风险不容忽视。

据沉万宏源()统计,鉴于预收款项(合同负债)的杠杆率,阳光城,We洲房地产,建业住宅和景瑞房地产均占80%以上,其中阳光城净值负债率高达182%。短期计息负债覆盖率小于1的货币资金为阳光城,当代房地产,力高集团,正荣房地产和明发集团。

最近,遭遇“黑天鹅”事件的新城控股的海外美元债券收益率急剧下跌。光大证券资料显示,截至7月5日,新城发展控股是一家港股上市公司。目前,国外有4种中国美元债券,总额为11.5亿美元。到期速度为2020年的6.5亿,2021年的3亿和2023。每年2亿美元。

住房融资正在影响房地产投资。据国家统计局统计,上半年,房地产开发企业投入1亿元,同比增长0.4%,低于同比房地产投资完成率增长。

华泰证券分析师认为,取代资金是拖累房地产投资的核心因素之一。预计未来资金过剩将严格控制流入房地产行业,房地产投资增长的概率将缓慢下降。

此外,鉴于目前的融资环境,业内人士预计融资成本将继续上升。在过去,依靠债务“输血”,将难以借用新老资助的住房企业。减缓征地速度,减少资本支出,加快销售回报已成为房地产公司的首要任务。

但是,从目前的房地产市场来看,这并不乐观。全国百城市库存规模连续七个月保持同比增长态势。宜居研究中心智库研究室主任颜跃进认为,有必要重新审视“去库存”。考虑到第三季度政策仍然紧张,库存增加的可能性将增加,这可能意味着每个城市的降价促销行动将在第三季度显着增加。

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